Viele Hauseigentümer fragen sich, welche Steuern anfallen, wenn sie ihr eigenes Haus verkaufen möchten. Bei einem Immobilienverkauf ist es von Fall zu Fall unterschiedlich, ob Steuern an das Finanzamt abgeführt werden müssen oder nicht. Es müssen bestimmte Begebenheiten geprüft und berücksichtigt werden, damit eine verbindliche Aussage über die Steuerpflicht gemacht werden kann.
Einkommensteuer
Wenn Sie Ihr Haus ohne zusätzlichen Gewinn verkaufen, fällt für Sie womöglich keine Einkommensteuer an. Dies wäre der Fall, wenn der Verkaufspreis gleich oder geringer als der Anschaffungspreis ist. Zu den Anschaffungskosten gehören quasi alle Kosten, die bei der Anschaffung der Immobilie angefallen sind. Dazu zählen beispielsweise Kaufpreis, Makler- und Notarkosten, Gutachterkosten, Grunderwerbsteuer und Darlehenskosten.
Um festzustellen, ob sonst eine Einkommensteuerpflicht anfällt, müssen verschiedene Gesichtspunkte berücksichtigt werden. Wichtig bei der Feststellung zur Steuerpflicht ist der Zeitpunkt des Verkaufs.
Verkauf innerhalb von 10 Jahren
Bei dem Verkauf von Häusern gibt es eine sogenannte Spekulationsfrist mit einer Dauer von zehn Jahren. Die Frist gilt bei jeglichen privaten Veräußerungen im Immobilienbereich und beginnt am Tag des Erwerbs. Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, wird eine Steuerpflicht zu Grunde gelegt, sofern Sie einen Gewinn erwirtschaftet haben. Damit die Einkünfte der Einkommensteuerpflicht unterliegen, muss der Verkaufspreis also höher als der damalige Anschaffungspreis sein.
Die zu zahlende Einkommensteuer wird umgangssprachlich auch oft als Spekulationssteuer bezeichnet. Die Steuer ist eine Pflichtabgabe, die Sie an das Finanzamt leisten müssen, wenn Sie Anlagewerte wie zum Beispiel Immobilien vor der genannten Frist verkaufen.
Sie sind allerdings nicht zur Zahlung der Steuer verpflichtet, wenn Sie zwischen der Anschaffung und Veräußerung der Immobilie oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG).
Verkauf nach mehr als 10 Jahren
Vorausgesetzt der Verkauf Ihrer Immobilie ereignet sich erst später als zehn Jahre nach der Anschaffung, so sind Sie von der Einkommensteuerpflicht befreit. Selbst auf einen möglichen Gewinn fallen dann keine Steuern an. Dabei ist es unerheblich, ob der Verkäufer die Immobilie vermietet oder selber bewohnt hat. Ein Verkauf nach der Spekulationsfrist kann sich also aus steuerlicher Sicht lohnen.
Verkauf nach Vererbung
In vielen Fällen wird eine Immobilie von den Eltern oder sonstigen Verwandten vererbt. Die Erben haben hin und wieder keinen Gebrauch für die Immobilie und möchten sie demzufolge verkaufen. Handelt es sich um ein Erbe, müssen Hinterbliebene die Erbschaftssteuer abführen, wenn der gesetzliche Freibetrag überschritten wird.
Bei dem späteren Verkauf der geerbten Immobilie wird dann geprüft, ob der Verkaufserlös versteuert werden muss. Eine Steuerpflicht besteht nur unter den oben genannten Voraussetzungen. Für die 10-Jahres-Frist wird das Datum des Übergangs auf die Erben zu Grunde gelegt. Liegt das Erbe der Immobilie also bereits mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf auch für die Erben steuerfrei.
Höhe der Einkommensteuer
Die Höhe der Steuer ist bei einem Hausverkauf von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz abhängig. Der Einkommensteuersatz ist wiederum abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen, wie zum Beispiel Einkünfte aus Arbeit, Kapitalanlagen oder Vermietung und Verpachtung. Daher ist der Steuersatz bei jeder Person unterschiedlich. Die Höhe des Einkommensteuersatzes legt das zuständige Finanzamt fest, ist aber auf den Spitzensteuersatz begrenzt.
Grunderwerbsteuer
Nahezu immer wenn ein Haus gekauft wird, fällt die ortsabhängige Grunderwerbsteuer an. Die gesetzliche Grundlage für die Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Hieraus geht hervor, dass bei dem Eigentumsübergang von einer Immobilie oder einem Grundstück die entsprechende Steuer bezahlt werden muss.
Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer entsteht, „wenn die Wirksamkeit eines Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer Bedingung abhängig ist, mit dem Eintritt der Bedingung“. Die Steuerpflicht kann also entstehen, wenn diese Bedingungen eintreten:
- Notarieller Kaufvertrag wurde unterzeichnet
- Kaufpreis wurde gezahlt
- Grundstück wurde übergeben
Die Steuer wird von dem örtlich zuständigen Finanzamt erhoben und wird in der Regel einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids fällig. Die Fälligkeit darf jedoch vom Finanzamt auch weiter nach hinten verschoben werden.
Nach § 13 GrEStG schulden diejenigen die Grunderwerbsteuer, die an dem Kauf als Vertragspartner beteiligt sind. Also sowohl der Käufer als auch Verkäufer. Jedoch wird in der Praxis vertraglich vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer alleine trägt. Erst wenn der Käufer nicht zahlt, dürfte das Finanzamt an den Verkäufer herantreten. Bei einer Zwangsversteigerung oder Enteignung liegt die Steuerschuld immer nur bei dem Erwerber.
Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erhält man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. In der Bescheinigung wird der Zahlungseingang der Steuer bestätigt. Denn erst nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?
Bei gewissen Kaufvorgängen ist es nicht notwendig, die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen. Diese Situationen sind in § 3 GrEStG geregelt. Im Rahmen eines privaten Kaufs von Immobilien und Grundstücken zählen dazu die folgenden Ereignisse:
- Kaufpreis des Grundstücks kleiner als 2.500,- Euro
- Erwerb aufgrund Erbschaft oder Schenkung
- Grundstücks- oder Immobilienkauf durch Miterben
- Erwerb durch den Ehe- oder Lebenspartner
- Erwerb durch Verwandte ersten Grades
- Erwerb durch den ehemaligen Ehegatten zur Vermögensteilung nach einer Scheidung
- Erwerb durch den ehemaligen Lebenspartner zur Vermögensteilung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft
- Erwerb im Rahmen einer Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts
- Rückerwerb des Grundstücks (z. B. durch Verkäufer)
- Rückabwicklung des Erwerbvorgangs bevor das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist
Daneben gibt es auch Regelungen, wodurch zum Beispiel Unternehmen, Staaten oder Wohnungsgenossenschaften keine Steuer erbringen müssen. Hierbei ist der Eigentumserwerb jedoch an dafür speziellen Bedingungen geknüpft, die erfüllt werden müssen und genauer mit einem Steuerberater besprochen werden sollten.
Höhe der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird immer prozentual von dem gezahlten Kaufpreis berechnet. Die genaue Höhe ist dabei von dem jeweiligen Bundesland abhängig. Momentan liegt die Spanne zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die genaue Verteilung nach Bundesländern können Sie der folgenden Aufstellung entnehmen:
- Baden-Württemberg: 5%
- Bayern: 3,5%
- Berlin: 6%
- Brandenburg: 6,5%
- Bremen: 5%
- Hamburg: 4,5%
- Hessen: 6%
- Mecklenburg-Vorpommern: 6%
- Niedersachsen: 5%
- Nordrhein-Westfalen: 6,5%
- Rheinland-Pfalz: 5%
- Saarland: 6,5%
- Sachsen: 3,5%
- Sachsen-Anhalt: 5%
- Schleswig-Holstein: 6,5%
- Thüringen: 6,5%
Der zu erbringende Steuerbetrag ist stets auf volle Euro abzurunden. Es wäre zudem möglich, dass ein Pauschalbetrag erhoben wird, wenn die Besteuerung dadurch übersichtlicher und das steuerliche Resultat nicht erheblich verändert wird. Allerdings müsste sich das Finanzamt mit dem Käufer über dieses außerordentliche Vorgehen einig sein.