Kommt es zu einem Immobilienverkauf, muss die Tilgung des Darlehens erfolgen. Bei nahezu allen Darlehensverträgen können Sie vorzeitig das Darlehen ablösen. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, aber Ihr Haus ist noch mit einem Kredit belastet? Dann erfahren Sie jetzt, was dabei wichtig ist und worauf Sie achten sollte.
Warum muss die Kreditschuld getilgt werden?
Bei der Anschaffung einer eigenen Immobilie nimmt man als Käufer in der Regel einen Immobilienkredit bei einer Bank auf, um den Kauf zu finanzieren. Damit das Kreditinstitut das finanzielle Risiko übernehmen kann, wird als Sicherheit eine Hypothek oder auch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Der Eintrag weist nach, dass bei dem Gläubiger (in der Regel Banken oder Bausparkassen) eine Kreditschuld besteht.
Mit einer solchen Eintragung bekommen Banken dann das sogenannte Pfandrecht an einem Haus oder an einer Wohnung. Dieses Recht dient als Sicherung der Ansprüche gegenüber dem Darlehensnehmer, falls die Zins- und Tilgungszahlungen ausfallen sollten. Alle Immobilienkäufer möchten natürlich, dass die gekaufte Immobilie frei von Belastungen ist, damit später kein Gläubiger irgendwelche Ansprüche geltend machen kann.
Wie hoch ist die Tilgungssumme?
Ein Hausverkauf ist trotz des Kredits in den meisten Fällen möglich, wenn Sie die bestehenden Verbindlichkeiten tilgen können. Um die genaue Restschuld zu erfahren, sollten Sie sich direkt an Ihre kreditgebende Bank wenden. Am besten vor der Veröffentlichung des Immobilienangebots. Der Grund dafür ist, dass Banken häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die Darlehenstilgung vorzeitig erfolgen soll. Dadurch kann sich der Kreditablösebetrag erhöhen. Kennt man den genauen Restbetrag, kann man als Hausverkäufer den Verkaufspreis besser abwägen und feststellen, ob ein Verkauf für jemanden persönlich sinnvoll ist.
Der zu zahlende Ablösebetrag setzt sich im Wesentlichen aus der verbleibenden Darlehenssumme und den Zinsen zusammen. Wie viel bereits von der anfänglichen Kreditsumme getilgt wurde, hängt von der Laufzeit und der jährlichen Tilgungsrate ab. Je höher die Tilgungsrate ist, desto mehr wurde prinzipiell vom Darlehen schon zurückgezahlt.
Hinzu kommen noch die Zinsen der gesamten Laufzeit beziehungsweise die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine genaue Berechnung der Tilgungssumme ist daher von jedem Einzelfall abhängig und muss von der Kreditbank individuell errechnet werden.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Vergleicht man die Merkmale einer Hypothek und einer Grundschuld, ist zu erkennen, dass es dabei geringe rechtliche Unterschiede gibt. Die grundsätzliche Abweichung liegt vor allem bei der finanziellen Haftung.
Mittlerweile wird fast nur noch ein Grundschuldeintrag von den Darlehensgebern vorgenommen. Das liegt daran, dass die Grundschuld theoretisch nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Sollten noch andere Schulden von dem Kreditnehmer offen sein, kann auch hierfür der Wert der Immobilie haften. Praktisch gesehen, wird die Grundschuld jedoch in vielen Fällen nur für die gewünschte Immobilienfinanzierung eingetragen.
Im Gegensatz hierzu gibt es die Hypotheken, die nur für bestimmte Verbindlichkeiten (nämlich für die Immobilienfinanzierung) genutzt werden. Der Kreditnehmer haftet zwar persönlich für seine Schulden. Im Vergleich zu der Grundschuld können allerdings Forderungen schon vorzeitig verringert werden, wenn eine teilweise Rückzahlung getätigt wurde.
Kann man den Krediteintrag einfach löschen lassen?
Damit man eine Hypothek oder eine Grundschuld ablösen und aus dem Grundbuch entfernen kann, muss man das in Anspruch genommene Darlehen entsprechend zurückzahlen. Ist ein Teil des Kreditbetrags während der Laufzeit bereits getilgt worden, kann insofern auch der Hypothekenbetrag vermindert werden.
Besteht bei einem Hausverkauf immer noch eine Restschuld, muss der beauftragte Notar die Löschung aus dem Grundbuch veranlassen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Rückzahlung entweder vorzeitig noch vollzogen wird oder der Verkaufspreis eingegangen ist und zur kompletten Tilgung des restlichen Darlehens genutzt werden kann.
Die Bank bewilligt im Normalfall die Austragung aus dem Register, jedoch nur unter der Bedingung, dass der Restkreditbetrag auf das Konto der Bank überwiesen wird, damit eine genaue Verrechnung erfolgen kann und das Darlehenskonto ausgeglichen ist.
Wie läuft die Darlehenstilgung ab?
Ohne Zustimmung der eingetragenen Bank kann die Austragung einer Grundschuld nicht erfolgen. Das gleiche gilt auch für eine Hypothek. Die Darlehenstilgung muss also mit dem Eigentumsübergang abgeschlossen sein. Damit der vorhandene Grundbucheintrag des Gläubigers gelöscht werden kann, muss der Darlehensbetrag vollständig getilgt sein und eine Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank vorliegen.
Eine Alternative gibt es allerdings, wenn das Darlehen noch nicht komplett getilgt wurde. Die Kreditanstalt stimmt auch dann in der Regel der Übertragung des Eigentums zu, wenn der Verkaufserlös auf ein Konto der entsprechenden Bank eingezahlt wird und die Summe höher als der gegenständliche Kreditbetrag ist.
Der Ablauf sieht dabei üblicherweise so aus, dass der betraute Notar die Abwicklung zur Darlehenstilgung veranlasst und abschließend durchführt. Wenn ein Interessent dem Kauf zugestimmt hat, fertigt der Notar unter anderem die sogenannte Löschungsbewilligung an. Damit das noch bestehende Darlehen aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, sind die Genehmigungen des bisherigen Eigentümers und der kreditgebenden Bank notwendig.
Liegen beide Bewilligungen vor und wurden die rechtlichen Regelungen getroffen, kann die Löschung vorgenommen werden. Dazu wendet sich der Notar an das Grundbuchamt und legt die nachzuweisenden Dokumente vor. Im Folgenden werden dann die Grundbuchrechte des Kreditinstituts gelöscht.
Was tun, wenn der Kredit nicht mehr bezahlbar ist?
Durch Veränderungen im Beruf oder der Lebenssituation kommt es oft vor, dass der Immobilienkredit nicht mehr bezahlt werden kann. In einem solchen Fall wissen viele Verbraucher nicht genau, welchen Ausweg man gehen und was man in einem solchen Umstand tun kann.
Es bestehen verschiedene Möglichkeiten, um der Kreditbelastung zu entkommen. Zum einen können Sie eine Kreditumschuldung vornehmen. Bei einer Umschuldung wird der Kredit für das Haus auf einen anderen Kreditgeber verlagert. Wählen Sie für die Verlagerung nur ein Kreditinstitut, müssen Sie die Zinsen und Tilgungsraten des Kredits auch bei nur einem Institut abbezahlen. Dadurch erhalten Sie erst einmal eine bessere Übersicht über die unangenehme Angelegenheit. In manchen Fällen kann durch den Zusammenschluss der Immobiliendarlehen die monatliche Belastung (aufgrund günstiger Zinsen) geringer werden.
Des Weiteren können Sie mit Ihrer Bank auch eine Reduzierung der Tilgungsrate vereinbaren. Dadurch wird die monatliche Zahlung zwar geringer, allerdings verlängert sich dadurch auch die Laufzeit des Kredits. Möchten Sie Ihr Darlehen möglichst schnell abbezahlen, ist diese Variante langfristig gesehen eher ungeeignet. Für eine schnelle Tilgung sollten Sie darauf achten, dass die Tilgungsraten entsprechend hoch sind.
Zum anderen haben Sie die Gelegenheit das Haus zu verkaufen. Mit einem Hausverkauf entgehen Sie komplett den monatlichen Verpflichtungen, wie Zins- oder Tilgungszahlung. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass der Erlös durch den Hausverkauf die Tilgung des verbleibenden Kredits sicherstellt.
Bauspardarlehen vorzeitig ablösen
Wer einen Teil seiner Immobilie mit einem Bauspardarlehen finanziert hat, kann das Darlehen jederzeit ablösen. Kommt es zu einem Hausverkauf, kann der Eigentümer den Bausparvertrag kündigen und den Darlehensbetrag komplett tilgen. Dass der Darlehensnehmer eine Entschädigung für die vorzeitige Sondertilgung zahlen muss, kommt nicht vor.