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Hypothek - Tilgung und Löschung bei einem Hausverkauf

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Einfamilienhaus mit ZufahrtBei der Anschaffung einer eigenen Immobilie nimmt man als Käufer in der Regel ein Darlehen bei einer Bank auf, um den Kaufpreis finanzieren zu können. Damit das Kreditinstitut das finanzielle Risiko übernehmen kann, wird als Sicherheit eine Hypothek oder auch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Mit einer solchen Eintragung bekommen Banken dann das sogenannte Pfandrecht an einem Haus oder an einer Wohnung. Dieses Recht dient als Sicherung der Ansprüche gegenüber dem Darlehensnehmer / Hauseigentümer, falls die Zins- und Tilgungszahlungen ausfallen sollten.

Ebenso kommt einer Hypothek eine große Wichtigkeit zu, wenn man das Haus wieder verkaufen möchte. Damit der vorhandene Eintrag gelöscht werden kann, muss der Darlehensbetrag vollständig getilgt sein und eine Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank vorliegen.


Was ist der Unterschied zur Grundschuld?
Vergleicht man die Merkmale einer Hypothek und einer Grundschuld, ist zu erkennen, dass es dabei geringe rechtliche Unterschiede gibt. Die grundsätzliche Abweichung liegt vor allem bei der finanziellen Haftung.

Mittlerweile wird fast nur noch ein Grundschuldeintrag von den Darlehensgebern vorgenommen. Das liegt daran, dass die Grundschuld theoretisch nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Sollten noch andere Schulden von dem Kreditnehmer offen sein, kann auch hierfür der Wert der Immobilie haften. Praktisch gesehen, wird die Grundschuld jedoch in vielen Fällen nur für die gewünschte Immobilienfinanzierung eingetragen.

Im Gegensatz hierzu gibt es die Hypotheken, die nur für bestimmte Verbindlichkeiten (nämlich für die Immobilienfinanzierung) genutzt werden. Der Kreditnehmer haftet zwar persönlich für seine Schulden. Im Vergleich zu der Grundschuld können allerdings Forderungen schon vorzeitig verringert werden, wenn eine teilweise Rückzahlung getätigt wurde.


Kann man eine Hypothek einfach löschen lassen?
Damit man eine Hypothek oder eine Grundschuld ablösen und aus dem Grundbuch entfernen kann, muss man das in Anspruch genommene Darlehen entsprechend zurückzahlen. Ist ein Teil des Kreditbetrags während der Laufzeit bereits getilgt worden, kann insofern auch der Hypothekenbetrag vermindert werden.

Besteht bei einem Hausverkauf immer noch eine Restschuld, muss der beauftragte Notar die Löschung aus dem Grundbuch veranlassen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Rückzahlung entweder vorzeitig noch vollzogen wird oder der Verkaufspreis eingegangen ist und zur kompletten Tilgung des restlichen Darlehens genutzt werden kann.

Die Bank bewilligt im Normalfall die Austragung aus dem Register, jedoch nur unter der Bedingung, dass der Restkreditbetrag auf das Konto der Bank überwiesen wird, damit eine genaue Verrechnung erfolgen kann und das Darlehenskonto ausgeglichen ist.

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