Es gibt eine Vielzahl wichtiger Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Die folgenden Tipps sollten Sie sich daher zu Herzen nehmen, damit die Chancen für einen erfolgreichen Verkauf steigen. Je mehr Tipps Sie berücksichtigen und umsetzen, desto schneller kann ein Haus verkauft werden.
Bei einem privaten Hausverkauf muss man sich um sämtliche Verkaufsaktivitäten selber kümmern. Der Immobilieneigentümer kümmert sich dabei zum Beispiel um einnehmende Anzeigen in Zeitungen und Immobilienportalen, Besichtigungstermine oder Einhaltung rechtlicher Bestimmungen.
Wer sein Haus privat verkaufen möchte, kann bei der Vermarktung zwischen mehreren wohlwollenden Angeboten wählen. Auf Immobilienportalen ist es beispielsweise möglich, eine Immobilienanzeige privat zu inserieren. Die Anzeige wird dann selbstständig auf einem Immobilienportal erstellt und veröffentlicht. Kaufinteressenten können dann mit dem Eigentümer direkt in Kontakt treten, ohne dass ein Makler dazwischen geschaltet ist.
Vorteile und Nachteile des Privatverkaufs
Bei einem Privatverkauf gibt es für den Verkäufer sowohl Vorteile als auch Nachteile. Wie man den Immobilienverkauf durchführt, ist vielmals eine persönliche Entscheidung des Eigentümers.
Häufige Vorteile
- Angebot komplett ohne Maklerprovision
- Eigenverantwortliches Handeln
- Alles im Überblick und Kontrolle
Häufige Nachteile
- Keine Ermittlung des aktuellen Marktwerts
- Eigener Stress und Arbeitsaufwand
- Außerachtlassung von Rechtsfallen
Verkaufspreis ermitteln
Bevor man mit dem Hausverkauf startet, muss man sich über den idealen Verkaufspreis Gedanken machen. Setzt man den Preis zu hoch an, werden die Interessenten schon von vornherein abspringen und sich nicht für das Haus beziehungsweise die Wohnung interessieren. Für die Immobilie kann dann entweder nie oder erst nach mehreren Jahren ein Käufer gefunden werden.
Selbst wenn Sie nach einer gewissen Zeit den Verkaufspreis reduzieren, bleibt eine gewisse Skepsis bei potentiellen Abnehmern bestehen. Bereits bekannte, nicht verkaufte Häuser werden oft ignoriert oder als unseriös verstanden.
Wichtig für den Verkaufspreis ist ansonsten auch immer der Zustand der Immobilie. Ein Haus, was sanierungsbedürftig ist, lässt sich entsprechend schwieriger verkaufen. Oftmals werden Käufer schon von reparaturbedürftigen Kleinigkeiten abgeschreckt. Den genauen Wert eines Hauses kann man mit einem Sachverständigen oder sonstigen Fachmann ermitteln. Die vorliegenden Umstände werden dabei entsprechend berücksichtigt.
Unterlagen zum Haus
Käufer interessieren sich vor allem für die genauen Merkmale und zukünftigen Kosten einer Immobilie. Besonders wichtig ist hierbei, dass unbedingt der Grundriss, Lageplan vom Grundstück und ein Grundbuchauszug bereitgestellt werden kann.
Unter bestimmten Bedingungen müssen Verkäufer zusätzlich einen Energiepass vorlegen können.
Damit zukünftige Nebenkosten von dem Käufer eingeschätzt werden können, sollte man als Verkäufer wissen, wie hoch diese in etwa sind. Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel Steuern, Heizkosten, Strom und Beiträge zur Gebäudeversicherung.
Bei einem zusammenhängenden Gebäude mit mehreren Parteien als Inhaber oder einer Wohnung sollte man noch zusätzlich die folgenden Unterlagen bereitstellen können:
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Versammlungsprotokolle
- Mietverträge
Umgang mit Schäden am Haus
Wenn Sie noch unreparierte Schäden am Haus haben, gehört es zu Ihrer Pflicht den Käufer darüber zu informieren. Werden Schäden bei einem Kaufvertrag verschwiegen, kann der Käufer im Nachhinein den Vertrag auflösen beziehungsweise zurücktreten. Eine Auflösung ist allerdings nur möglich, wenn der Verkäufer von dem Schaden gewusst hatte.
Wenn Sie den Käufer über anstehende Reparaturen am Haus informieren, ist es außerdem möglich vor dem Vertragsabschluss eine Lösung bezüglich der Regulierung des Schadens zu treffen. Bei vorhandenen Schäden können Sie zum Beispiel vereinbaren, dass der Kaufpreis sachgemäß gemindert wird und dafür der Käufer die künftigen Reparaturkosten trägt.
Eine andere Möglichkeit wäre, dass Sie die Reparaturen vor dem abschließenden Hausverkauf selber durchführen, um den Kaufpreis möglichst weit oben zu halten. Denn ein frisch renoviertes oder saniertes Haus lässt sich auch ansonsten durchaus besser verkaufen. Dieses Vorgehen wäre vorteilhafter, wenn Sie als Verkäufer gute Kontakte zu einem Sanierungsunternehmen haben und somit die Reparaturkosten günstig erhalten können.
Immobilienanzeige veröffentlichen
Bei einem privaten Hausverkauf sollte man die selbst erstellten Anzeigen so gestalten, dass sie für die möglichen Käufer wirklich interessant erscheinen. Der erste Eindruck kann ausschlaggebend dafür sein, ob überhaupt eine Anfrage an den Verkäufer gestellt wird.
Je nachdem, welche Art von Immobilie man verkaufen möchte, gibt es unterschiedliche Anbieter, wo man Immobilieninserate für einen Privatverkauf veröffentlichen kann.
Wo kann man Anzeigen schalten?
Für einen privaten Hausverkauf können Sie eigenverantwortlich Anzeigen in Internetportalen oder Zeitungen veröffentlichen.
Ein Online-Angebot sollte genutzt werden, wenn man eine Vielzahl von Interessenten ansprechen möchte. Ein großer Teil der engagierten Käufer sucht nämlich nur noch im Internet nach Kaufangeboten. Häufig reicht deshalb eine Annonce in der örtlichen Zeitung nicht mehr aus.
Mit der Veröffentlichung des Hauses auf einem Immobilienportal werden wesentlich mehr interessierte Käufer angesprochen. Im Vergleich zu einer Annonce in der Tageszeitung werden so zusätzlich auch Käufer aus anderen Städten auf das Haus aufmerksam gemacht. Diese Potentiale sollten nicht vernachlässigt werden.
Vergleich Internet- und Zeitungsanzeigen
Wenn man das Haus verkaufen und auf einem Immobilienportal veröffentlichen möchte, kann man die gesamte Anzeige selber online gestalten und verwalten. Die Beschreibung zu der Immobilie muss der Hauseigentümer selber übernehmen. Damit erwartungsvolle Käufer einen guten ersten Eindruck bekommen, sollte man mehrere, schöne Bilder der Immobilie mit einfügen.
Durch das Internet kann man an einen wesentlich umfangreicheren Käuferkreis gelangen. Im Gegensatz zu der Zeitungsanzeige ist auch die Reichweite wesentlich größer. Ein großes Immobilienportal kann mehr als sechs Millionen Besucher pro Monat verzeichnen. Die meisten Zeitungen haben jedoch eine Reichweite von weit unter einer Millionen Lesern.
Die Laufzeit der Anzeige kann man dabei selber bestimmen. Da der Hausverkauf im Internet in der Regel nicht innerhalb weniger Wochen möglich ist, empfiehlt sich meist eine Laufzeit von mindestens drei Monaten. Eine Verlängerung der Immobilienanzeige kann jedoch jederzeit auch im Nachhinein veranlasst werden.
Sofern man beabsichtigt, das Haus doch über einen Immobilienmakler zu verkaufen, müssen die Inserate im Internet und in Zeitungen nicht selber geschaltet werden. Die Vermarktung, sowie die Bewertung der Immobilie, Besichtigungstermine, Betreuung und Verwaltung der Interessenten wird dann komplett von dem Makler übernommen, damit der Verkäufer keinen unnötigen Aufwand mit der Abwicklung hat.
Worauf sollten Sie bei Internetportalen achten?
Bei der Buchung einer Immobilienanzeige auf einem Immobilienportal sollte man nicht immer das günstigste Angebot nutzen. Die Preise einer Immobilienanzeige sind meist von den Besucherzahlen auf den Portalen abhängig. Wenn man also ein bisschen mehr zahlt und die Anzeige auf einem sehr großen Portal erstellt, könnten mehr Interessenten auf das Haus aufmerksam werden, wodurch der Verkäufer mit einer besseren Resonanz rechnen kann. Der private Verkauf kann mit der Buchung auf einem großen Immobilienportal daher wesentlich schneller abgeschlossen sein, wenn man direkt einen passenden Käufer unter den Anfragenden findet.
Damit man ein gewünschtes Ergebnis erzielt, kann man mit ruhigen Gewissen auf kostenlose Angebot verzichten. Oftmals bieten Immobilienportale ein kostenloses Inserat für einen Hausverkauf an. Für den Hauseigentümer mag das zwar auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Allerdings kann es passieren, dass man dann aufgrund geringer Besucherzahlen nur sehr wenige Kaufanfragen erhält und sich dadurch der Verkauf unnötig in die Länge zieht oder das Objekt überhaupt nicht verkauft wird.
Wenn man auf der sicheren Seite stehen möchte, sollte man sich daher zu Beginn sofort an ein beliebtes Portal wenden, wo viele potentielle Käufer vorhanden sind, sich informieren und Immobilien suchen. Der Marktführer hat dabei mehrere Millionen Besucher pro Monat. Auch anhand eigener Erfahrungswerte (Anzahl der Exposéaufrufe und Interessentenanfragen) kann Hausverkauf24 das Portal immobilienscout24.de mit gutem Gewissen empfehlen.
Reizvolle Bilder
Wenn man eine Immobilienanzeige schaltet, benötigt man schöne Bilder, die einen guten Einblick in das Objekt wiedergeben können. Auf den Bildern sollte daher mindestens das Außengebäude, das Grundstück und Teile aus dem Wohnraum (Küche/Bad) vorhanden sein.
Durch die Schaltung von gekonnten Bildern ist das Inserat ansehnlicher und faszinierender. Mögliche Käufer können so einen Vorgeschmack auf das Haus oder die Wohnung bekommen. Daneben spart man als Verkäufer Zeit, da sich nicht alle Interessenten melden, sofern sie schon auf den Bildern erkennen können, dass das Haus für sie nicht in Frage kommt.
Laufzeit der Anzeige
Wenn man das Haus privat verkaufen möchte, sollte man nicht davon ausgehen, dass der Verkauf innerhalb sehr kurzer Zeit durchgeführt wird. Bevor sich ein wirklicher Käufer findet, können Monate vergehen. Aus diesem Grund sollte man eine Laufzeit von mindestens drei Monaten buchen. Zusätzlich kann man dabei im Vergleich zu einer einmonatigen Buchung Geld einsparen.
Für Häuser, die eher in einem schlechten Zustand oder renovierungsbedürftig sind, kann der Verkauf länger dauern, da die Nachfrage hier eher gering ist. In solchen Fällen lohnt sich oft eine Anzeigenschaltung mit einer Laufzeit von sechs Monaten. Hier bekommt man dann zusätzlich einen Rabatt im Vergleich zu kurzlaufenden Anzeigen.
Verkaufsschild vor Ort
Um Käufer direkt vor Ort anzuwerben, kann man neben der Immobilienanzeige noch Verkaufsschilder vor dem Grundstück oder am Eingangstor aufstellen, die auf den Hausverkauf aufmerksam machen. Durch diese zusätzliche Marketingmaßnahme werden mögliche Käufer in der Umgebung auf die Immobilie hingewiesen, die beispielsweise über einen Umzug innerhalb der Stadt nachdenken.
Ein Verkaufsschild sollte demnach mit dem Hinweis „Haus zu verkaufen“ und einer Telefonnummer oder E-Mail vermerkt sein, damit der mögliche Abnehmer den Kontakt aufnehmen kann. Je größer das Schild ist, desto eher werden Passanten darauf aufmerksam gemacht.
Professionelles Exposé
In der Überschrift sollten bereits die typischen Merkmale vorhanden sein. Wenn das Haus ohne Makler verkauft wird, sollte das auch in der Überschrift vermerkt werden. Sie können in den Titel zum Beispiel Begriffe wie „provisionsfrei“ oder „ohne Makler“ einfügen. Dadurch steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Anzeige von den Interessenten aufgerufen wird.
Wenn man viele Interessenten bei dem Hausverkauf gewinnen möchte, muss man das Exposé ansprechend gestalten und gute Informationen zur Verfügung stellen. Dazu gehören unter anderem die Ausstattung und die Bauweise der Immobilie. Welche Heizungsanlage besitzt das Haus? Wie ist die Küche oder das Bad ausgestattet? Wie ist die Ausstattung der Außenwände, Fußböden und Fenster? Ist ein Balkon oder Wintergarten vorhanden?
Der Marktwert einer Immobilie kann stark von der Umgebung abhängig sein. So werden eher Häuser und Wohnungen gekauft, die in einer guten Infrastruktur liegen. Als Verkäufer sollte man daher die wichtigsten Einrichtungen und Anbindungen in der Umgebung erwähnen. Dazu zählen zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Sportvereine, Kindergärten und Schulen.
Zu den Tipps beim Exposé zählt auch, dass man versuchen sollte, die Interessenten emotional zu erfassen. Das heißt, dass man auch persönliche Dinge mit aufzählt, die man mit dem Haus oder Grundstück verbindet. Welche schönen Erinnerungen hat man mit dem Haus gemacht? Wie kann man den Garten im Sommer nutzen?
Achtsamkeit bei Interessenten
Als privater Verkäufer sollte man möglichst alle wichtigen Tipps beachten, die einem zur Verfügung gestellt werden, um Gefahren und Rechtsfallen zu vermeiden. Insbesondere sollte man auch bei interessierten Käufern vorsichtig sein. Betrüger leugnen häufig Interesse und sind letztendlich nur an einer schnellen Abzocke interessiert.
Bei einem Hausverkauf sollte man daher auf keinen Fall auf Käufer eingehen, die ihre Identität verschleiern, unseriöse Abwicklungen vorschlagen oder nicht persönlich zu einer Besichtigung kommen können. Auch sobald ein Käufer das Haus direkt kaufen möchte, ohne es jemals gesehen zu haben, sollte einem den Anlass geben, skeptisch zu sein.
Bei folgenden Vorfällen sollte man vorsichtig sein:
- Identität wird nicht preisgegeben
- Käufer ist im Ausland und kann nicht persönlich erscheinen
- Verkäufer soll eine Anzahlung oder Gebühr leisten
- Interessent will ohne Besichtigungstermin sofort kaufen
Organisierte Besichtigungstermine
Bevor die ersten Besichtigungstermine stattfinden, sollte man das Haus aufräumen und ansehnlich herstellen. Stark renovierungsbedürftige Immobilien machen auf Käufer einen eher abschreckenden Eindruck. In manchen Fällen macht es daher auch Sinn, das Haus oder die Wohnung vorher auszubessern, damit die Immobilie letztendlich auch verkauft werden kann.
Um Zeit zu sparen, sollten Besichtigungstermine so gelegt werden, dass mehrere Personen an einem Tag zu einer bestimmten Uhrzeit anwesend sein und somit die Besichtigung machen können. Je mehr Interessenten sich für das Haus interessieren, desto größer sollte das Zeitfenster sein. Der Vorteil hierbei ist die große Zeitersparnis für den Verkäufer. Nebenbei können auch die wichtigen Fragen im großen Rahmen geklärt werden.
Der Nachteil dabei ist, dass mehrere Personen das Haus ungeprüft betreten. Bei einer großen Anzahl von Interessenten verliert man schnell den Überblick und es ist nicht mehr möglich, den Termin zu koordinieren beziehungsweise auf persönliche Gegenstände achtzugeben. Als Alternative kann man einzelne Besichtigungstermine vereinbaren, bei denen nur sehr wenige Interessenten eingeladen werden. Bei einem Immobilienverkauf mit einem Makler werden die Interessenten sogar nahezu immer vor einem Besichtigungstermin geprüft, damit nicht jede willkürliche Person das Haus betreten kann.
Preisverhandlung mit dem Käufer
Wer einen Interessenten für den Immobilienkauf gefunden hat, muss sich nun mit der nächsten Stufe des Verkaufs beschäftigen. Oft wollen Käufer nämlich noch den Kaufpreis reduzieren. Die Folge ist, dass über den Verkaufspreis verhandelt werden muss. Der Käufer und Verkäufer besprechen bei einer Preisverhandlung die beiderseitigen Vorstellungen und Wünsche. Meist ist es im Interesse beider Parteien eine optimale Lösung für den Kaufpreis zu finden. Wenn man als Verkäufer einer Immobilie als Sieger aus der Preisverhandlung gehen will, sollte man sich an bestimmte Regeln halten und mit Weitsicht agieren.
Wünsche und Bedürfnisse des Käufers
Damit man eine optimale Grundlage bei der Preisverhandlung hat, sollte man mit dem Käufer gut ins Gespräch kommen. In einem Gespräch bekommt man viele Informationen, welche Absichten der Kaufinteressent hat und warum er genau eine Immobilie kaufen möchte. Fragen Sie den Interessenten schon früh, welche Wünsche er beim Immobilienkauf hat und was wichtig ist, damit ein Kauf in Frage kommt. Die Informationen, die mit diesen Fragen gesammelt werden, können Sie später bei der Preisverhandlung anwenden.
Wenn der Käufer zum Beispiel den Wunsch äußert eine Immobilie zu kaufen, wo die Nachbarn freundlich sind und die Umgebung möglichst gut bürgerlich sein sollte, können Sie diesen Wunsch in den Verhandlungsgesprächen wieder aufgreifen. Ist der Käufer mit dem Kaufpreis nicht ganz zufrieden, weisen Sie ihn bei der Preisverhandlung nochmal darauf hin, dass er eine Immobilie erwirbt, die sich in einer guten Nachbarschaft befindet.
Mängel am Gebäude
In manchen Fällen kommt es vor, dass die Immobilie gewisse Mängel aufweist. Fehler oder Schäden am Gebäude lassen sich nur schwer verkaufen. Sollte Ihre Immobilie Mängel haben, sollten Sie den Interessenten auf jeden Fall darauf hinweisen und die Schäden am Gebäude offenlegen. Gegebenenfalls können Sie auch schriftlich festhalten, dass Sie darauf hingewiesen haben. Ansonsten kann es passieren, dass Sie auch noch Jahre nach dem Verkauf in der Haftung stehen.
Seien Sie ehrlich und decken Sie alle Mängel auf. Sofern alle Mängel offengelegt sind, gehen Sie während der Preisverhandlung nicht nochmal aus eigenem Antrieb darauf ein. Wenn die Mängel und Schäden bei der Preisverhandlung wieder erwähnt werden, mindert es automatisch den Wert der Immobilie. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer sogar das Interesse oder geht mit einer besseren Position in die Verhandlung und kann damit den Kaufpreis extrem herunterhandeln.
Wenn kleinere Mängel am Gebäude bestehen, sollte man sich auch Gedanken darüber machen, ob man die Mängel vorher renovieren lässt. Durch eine Renovierung ist die Immobilie wesentlich attraktiver. In diesem Fall müssen Sie auch weniger Bedenken haben, dass der Käufer Argumente findet, um den Preis zu drücken.
Qualität der Immobilie
Vor dem Abschluss der Preisverhandlung kommt der wichtigste Teil. Der Käufer soll mit einer guten und zusagender Stimmung aus dem Gespräch gehen. Listen Sie auf jeden Fall nochmal die Vorteile und die positiven Dinge auf, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind. Weisen Sie Ihren Gesprächspartner zum Beispiel nochmal auf die hervorragende Umgebung, den guten Zustand der Immobilie oder den ansehnlichen Garten hin. Sind genug einträgliche Argumente vorhanden, wird der Käufer zustimmen und im besten Fall die Immobilie zu Ihren Preisvorstellungen kaufen.
Wie wird der Kaufvertrag aufgesetzt?
Damit der Besitz des Hauses auf den Käufer übergeht, muss ein schriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen werden. Der Vertrag ist an gesetzlichen Bestimmungen gebunden und wird immer individuell gestaltet. So muss in dem Vertrag, neben dem Käufer und Verkäufer, vor allem die genaue Bezeichnung vom Haus und der Verkaufspreis festgelegt werden. Gegebenenfalls kann desweiteren die Höhe der zu zahlenden Maklercourtage festgehalten werden.
Ein Mustervertrag für Verbraucher im üblichen Sinne existiert nicht. Bei einem Hausverkauf kann ein Vertrag nicht einfach eigenständig zwischen zwei Parteien aufgesetzt werden. Der Verkauf einer Immobilie muss immer notariell beurkundet sein. Daher erhält man den Vertrag für den Immobilienverkauf von einem Notar, der vorab die gewünschten Inhalte des Vertrages bespricht. Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, kann der Notar den Kaufvertrag entsprechend erstellen.
Ist ein Hausverkauf ohne Makler besser?
Bei der Frage ob ein Hausverkauf ohne Makler besser ist, muss man verschiedene Dinge gegeneinander abwägen. Sie können Ihre Immobilie selbstständig und ohne fremde Hilfe verkaufen. Bei der Wahl das eigene Haus ohne Makler zu verkaufen, kümmern Sie sich um sämtliche Angelegenheiten, wie zum Beispiel die Erstellung eines Konzepts und eines Exposés.
Die Verhandlungsgespräche und Besichtigungstermine mit potentiellen Käufern führen Sie selber. Sie legen den Verkaufspreis des Hauses fest und kümmern sich um die Bekanntmachung vom Hausverkauf in den begehrtesten Medien. In dieser Hinsicht tragen Sie nur die Kosten für die Vermarktung und mögliche Anzeigen im Internet oder in Tageszeitungen.
Der Hausverkauf ohne Immobilienmakler ist für den Eigentümer verständlicherweise mit mehr Aufwand verbunden. Wenn Sie einen Makler für den Verkauf Ihres Hauses beauftragen, übernimmt dieser sämtliche Vorgänge, die in das Leistungsangebot des jeweiligen Immobilienagenten fallen, ohne eine zusätzliche Gebühr (zum Beispiel für Werbung oder Zeitaufwand) zu verlangen. Die geleistete Arbeit ist generell mit der vereinbarten Maklerprovision komplett abgegolten.
Da ein Makler oft ständige und enge Verbindungen zu Kaufinteressenten hat, ist es in vielen Fällen möglich, das zum Verkauf stehende Haus schneller zu verkaufen. Zusätzlich kann vorab der exakte Marktwert der Immobilie berechnet werden. Somit entgehen Sie dem Risiko das Haus unter Wert abzugeben. Daneben führt der Makler auch die aufreibenden Verhandlungsgespräche mit interessierten Käufern, um den Verkäufer zu entlasten.
Fazit: Wer die Dinge gerne selber in die Hand nimmt und verkäuferisch ein Talent hat, kann den Hausverkauf auch ohne Makler durchführen und erspart dem Käufer somit die Maklerprovision. Bei einem Verkauf mit einem Immobilienmakler ersparen sich Hauseigentümer viel Zeit und Stress oder auch Rechtsfallen. Vor allem Verhandlungsgespräche und Besichtigungstermine nehmen ohne Makler viel Zeit in Anspruch.
Wann lohnt ein Hausverkauf mit Makler?
Der private Hausverkauf ist nicht immer sinnvoll, da für den Hauseigentümer enorme Kosten entstehen können. In den folgenden Fällen kann sich ein Verkauf mit einem Immobilienmakler daher durchaus lohnen:
- Sie sind selber nicht am Standort der Immobilie
- Besichtigungstermine wären zu aufwendig
- Sie möchten den Verkaufsaufwand abgeben und Stress vermeiden
- Sie möchten ein hochpreisiges Haus verkaufen
Wenn Sie sich ansonsten startklar für den Immobilienverkauf fühlen, dann beginnen Sie doch mit einer Wertermittlung für Ihr Haus. So wissen Sie erstmal, welchen Marktpreis Ihr Haus aktuell hergibt: