Sind sich der Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis der Immobilie einig, muss ein Notar hinzugezogen werden. Nach gesetzlichen Grundlagen kann der Eigentumsübergang von bebauten und unbebauten Grundstücken nämlich nur erfolgen, wenn der Vorgang notariell beurkundet ist. Die notarielle Beglaubigung bei Grundstücksgeschäften dient vor allem der Sicherheit für Eigentümer und Käufer. Wird ein Kaufvertrag für eine Immobilie nicht notariell beglaubigt, ist er automatisch unwirksam und das Eigentum verbleibt bei dem aktuellen Inhaber.
Höhe der Notarkosten
Der Umfang der Notarkosten ist für einen Immobilienkauf in der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Dort ist festgesetzt, dass der Notar bei seiner dienstlichen Tätigkeit verpflichtet ist, sich an die gesetzlichen Gebühren zu halten.
Die Höhe der Gebühren richtet sich dabei an dem Geschäftswert, also dem Kaufpreis der Immobilie, aus. Pauschale Gebührenvereinbarungen sind daher nicht möglich.
Der Endbetrag summiert sich auf mehrere Tätigkeiten, die im Rahmen des Immobilienübergangs anfallen. Der Notar nimmt daher Gebühren für die folgenden Geschäftsereignisse:
- Allgemeine Notargebühren
- Kosten für Notaranderkonto
- Eintragungen im Grundbuch
- Beurkundung des Kaufs
Jeder Grundstücksverkauf wird nach gesetzlichen Vorgaben beurkundet und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Die genauen Notarkosten belaufen sich bei einem Hausverkauf auf insgesamt etwa 1,6 Prozent des Kaufpreises.
Die Kosten für einen Notar trägt in der Regel der Käufer der Immobilie. Aus diesem Grund darf der Käufer auch den Notar für den Immobilienkauf beauftragen. Allerdings muss der Verkäufer der Auswahl zustimmen und sein Einverständnis zu dem Notar erklären. In Ausnahmefällen können die Notarkosten auch auf beide Vertragsparteien aufgeteilt werden. Diese vom Normalfall abweichende Handhabung sollte man dann allerdings vorher absprechen.
Welche Tätigkeiten erbringt der Notar?
Notare erbringen bei einem Immobilienkauf diverse Leistungen, um den Wechsel des Eigentums voranzubringen und den Verkauf letztendlich abzuschließen.
1. Beurkundung des Kaufvertrags
Haben sich Käufer und Verkäufer auf den Eigentumsübergang einer Immobilie und deren Konditionen geeinigt, erstellt der Notar den ausgehandelten Kaufvertrag. Dabei erfolgt im ersten Schritt vor allem die professionelle Beurkundung des Vertrags. Der Vertrag wird nach den Wünschen der Vertragsparteien aufgesetzt. Damit der Vertrag mit den Interessen und Vorgaben beider Parteien gestaltet wird, werden bei dem Verkäufer und Käufer erfragt, was der Kaufvertrag beinhalten soll.
Bei der Vertragsunterzeichnung werden zudem noch die Vertragsinhalte besprochen und die Unterschriften entsprechend beglaubigt.
2. Einrichtung eines Notaranderkontos
Das Notaranderkonto dient der sicheren Abwicklung des Kaufpreises. Die Einrichtung eines solchen Kontos ist freiwillig und unterliegt keiner öffentlichen Pflicht. Der Käufer muss auf das entsprechende Konto den vereinbarten Preis einzahlen, damit der Notar im Folgenden die Änderungen im Grundbuch veranlassen kann. Der Notar verwaltet dann das Geld bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Erst nachdem man im Grundbuchregister vermerkt ist, gilt man offiziell auch als Eigentümer. Nach Abschluss des Eigentümerwechsels zahlt der Notar dann das Geld an den Verkäufer aus. Im Normalfall kann er den Verkaufspreis auch schon vorher ausbezahlen, wenn dies vertraglich geregelt wurde.
Meistens macht die Bestellung eines Notaranderkontos besonders Sinn, wenn der Verkaufspreis auf mehrere Personen aufgeteilt werden soll. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt wurde oder es zu einem Hausverkauf nach einer Scheidung kommt.
3. Verwaltung des Kaufpreises
Wurde das Notaranderkonto eingerichtet und der Kaufvertrag unterzeichnet, erfolgt im nächsten Schritt die Zahlung des Kaufpreises. Der Käufer überweist dabei den vereinbarten Preis auf das Notaranderkonto, das von dem Notar verwaltet wird.
4. Änderungen im Grundbuch
Im Folgenden wird die Änderung im Grundbuch vorgenommen. Der Notar prüft dabei auch, ob noch eventuelle Hypotheken vorhanden sind. Ist dem Verkäufer bekannt, dass noch eine Grundschuld vermerkt ist, sollte man zwar vorab die Bank kontaktieren, um die Schulden tilgen zu können. Man sollte allerdings auf eine explizite Löschung der Grundschuld verzichten, da dadurch nur unnötige Kosten anfallen würden. Besser ist es, wenn der Notar die Löschung bei dem Verkauf direkt auf den neuen Inhaber umschreibt und das Grundbuch erneuern lässt. Diese Maßnahme ist bereits in den Notarkosten inbegriffen.
5. Auszahlung an den Verkäufer
Wurde der Grundbucheintrag erfolgreich geändert, zahlt der Notar den verwalteten Betrag auf dem Notaranderkonto an den Verkäufer aus. Die Eigentumsübertragung ist somit vollständig abgeschlossen.
Ablauf des Notartermins
Bei Abschluss des Vertrages setzen sich Käufer und Verkäufer mit dem Notar zusammen. Dabei geht der Notar sämtliche Punkte des Kaufvertrages durch, um eventuelle Ungereimtheiten aufzudecken oder gewollte Änderungen am Vertrag noch vornehmen zu können. Wenn niemand etwas einzuwenden hat, wird der Kaufvertrag in Anwesenheit des Notars unterschrieben. Damit kommt rechtlich gesehen der Vertragsabschluss zustande.