Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft

Man spricht von einer Erbengemeinschaft, wenn mehrere Personen gleichzeitig dieselbe Immobilie erben. Nach der Erbschaft eines Hauses muss man die Entscheidung treffen, ob man das Haus behalten oder verkaufen möchte. Sind mehrere Personen zum Erbe berechtigt, muss diese Entscheidung innerhalb der Erbengemeinschaft getroffen werden.

Welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft tritt in der Regel auf, wenn zum Beispiel ein Elternteil die Immobilie an die Kinder vererbt. Je mehr Kinder vorhanden sind, desto größer ist auch die Erbengemeinschaft. Die Erben müssen dann eine gemeinschaftliche Lösung finden, wie mit der Immobilie weiter vorgegangen werden soll.

1. Verkauf

Soll das Haus verkauft werden, muss man darauf achten, dass alle gesetzlichen und im Testament vermerkten Erben dem Hausverkauf zustimmen. Ansonsten ist der Verkauf mit gesetzlichen Richtlinien nicht vereinbar.

Bei einem Verkauf der Immobilie werden die Einnahmen unter der Erbengemeinschaft anteilig aufgeteilt, sodass jeder einen gleichwertigen Geldbetrag erhält. Dies ist eine einfache Handhabung, um zeitnah an ein hohes Barvermögen zu gelangen.

Da mehrere Personen als beerbte Eigentümer auftreten, ist es sinnvoll einen guten Immobilienmakler für den Verkauf zu beauftragen. Sie vermeiden so organisatorische Überschneidungen. Für die Kaufabwicklung wird dann ein Notar mit einbezogen, damit er den gewünschten Kaufvertrag für das Haus erstellen kann.

2. Eigennutzung

Möchte jemand die Immobilie zur Vermietung behalten oder selber bewohnen, kann man sich auch hier einigen. Vorwiegend wird dann der Wert der Immobilie mit einem Immobiliengutachten ermittelt. Dadurch wird das Kapital bestimmt, was den anderen Erben zusteht. Der zukünftige Hausbesitzer zahlt die anderen Erben entsprechend aus. Für die Auszahlung der Miterben kann bei Bedarf ein Darlehen von der Bank in Anspruch genommen werden.

Sind alle einverstanden, verzichten die anderen Erben auf das Eigentum an der Immobilie und erhalten dafür den vereinbarten Geldbetrag. Der neue Eigentümer wird im Grundbuch vermerkt und kann das Haus behalten.

3. Vermietung

Eine weitere Möglichkeit ist die Vermietung der Immobilie. Dadurch fließt der Erbengemeinschaft ein monatlicher Geldbetrag zu, der zur freien Bestimmung zur Verfügung steht. Die Höhe der Miete kann dementsprechend anteilsmäßig aufgeteilt werden.

4. Teilungsversteigerung

Kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft zu keiner Lösung, was mit dem Haus passieren soll, kann man eine sogenannte Teilungsversteigerung gerichtlich durchsetzen. Dies erfordert allerdings meist einen langwierigen, rechtlichen Prozess und kommt deshalb nur in Frage, wenn sich die Erbengemeinschaft gar nicht einigen kann oder zerstritten ist.

Berücksichtigung der Erbschaftsteuer

Derzeitige Gesetzgebungen verpflichten einen Erben zu der Zahlung einer Erbschaftsteuer. Bei der Erbschaftsteuer handelt es sich um einen festgelegten Prozentsatz. Als Grundlage für die prozentuale Berechnung der Steuer dient der Wert des geerbten Vermögens. Bei einer Immobilie ist also der aktuelle Verkehrswert wichtig, damit die Höhe der Steuer festgesetzt werden kann. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man allerdings auch von der Erbschaftsteuer befreit werden.

Steuerbefreiung für geerbte Immobilien

Die Regelungen zur Befreiung der Erbschaftsteuer sind zum einen im § 13 Absatz 4a bis 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geregelt. Demnach sind bei der Erbschaft eines bebauten Grundstücks immer der Ehegatte bzw. Lebenspartner und die Kinder unter den genannten Bedingungen von der Erbschaftsteuer befreit. Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist zum Beispiel, dass der Erblasser bis zu seinem Tod in der Immobilie selber gewohnt hat.

Darüber hinaus gibt es auch für andere nahe Verwandte einen Steuerfreibetrag, der in § 16 ErbStG geregelt ist. Die Höhe der steuerlichen Freibeträge variiert je nach Grad der Verwandtschaft und gelten unter anderem für Ehegatten und Lebenspartner (500.000,- Euro), Kinder (400.000,- Euro) und Enkelkinder (200.000,- Euro).

Höhe der Steuer

Wenn die Inanspruchnahme der vollen Steuerbefreiung nicht möglich ist, muss man einen Teil des Erbes versteuern. Die Höhe ist dabei von der eigenen Steuerklasse und des Immobilienwerts abhängig. Der Immobilienwert wird in der Regel von einem Sachverständigen errechnet. Die gesetzlichen Regelungen zu der Einteilung in die jeweilige Steuerklasse und die prozentuale Höhe der Steuer (zwischen 7 und 50 Prozent) kann man im § 15 und § 19 ErbStG einsehen.

In die Steuerklasse 1 werden die nahen Verwandten, wie Ehepartner und Lebenspartner, Kinder, Enkel und Eltern eingestuft. Diese Personengruppe profitiert von den niedrigsten Steuersätzen.

Die Steuerklasse 2 nimmt weiter entfernte Verwandte auf. Dazu zählen Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, Stiefeltern und geschiedene Ehepartner. Bei einem Immobilienerbe ist hier die Höhe der Steuer etwas höher im Vergleich zu der ersten Steuerklasse.

Alle übrigen Erben fallen in die Steuerklasse 3 und müssen somit die höchsten Steuersätze bezahlen.

Wenn jemand nicht in der Lage ist, die Erbschaftsteuer in einem Betrag zu zahlen, kann man auch die Zahlungsverpflichtung aufschieben. Die Steuer wird dann erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig. Eine sogenannte Stundung wird gewährt, wenn der Erbe die Immobilie ansonsten verkaufen müsste.

Wann ist ein Hausverkauf durch die Erben sinnvoll?

Direkt nach der Erbschaft sind sich manche Erben nicht ganz klar darüber, ob der Verkauf des Immobilienerbes in die Wege geleitet werden soll. Unter den folgenden Umständen ist es oft sinnvoll, die Immobilie zu verkaufen.

Im Normalfall wurde die Immobilie mit einem Darlehen von einer Bank finanziert. Zum Zeitpunkt des Todes kann daher immer noch eine Restschuld bei der Bank bestehen. Wie hoch die anfängliche Verschuldung war und welche Bank die Immobilie finanzierte, kann man im Grundbuch einsehen. Es steht meist nur der ursprüngliche Darlehensbetrag im Grundbuch, da Banken die dortigen Eintragungen erst nach einer kompletten Tilgung des Immobilienkredits löschen lassen. Wer die aktuelle Restschuld und die Tilgungsmöglichkeiten erfahren möchte, muss sich direkt an die Bank wenden.

Ist die monatliche Belastung durch die Tilgungsraten des Immobiliendarlehens zu hoch, kann man sich überlegen, ob man das Haus verkauft. Mit dem Verkaufspreis kann man die Restschuld bei der Bank begleichen und zusätzlich Geld für sich einbehalten.

In anderen Fällen ist der Standort der Immobilie zu weit von dem Wohnort der Erben entfernt. Durch diesen Umstand ist es nicht besonders einfach sich um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern. Das Haus selber zu bewohnen, kommt oft auch nicht in Frage, weil mit einem Wohnortwechsel auch meist eine Berufsveränderung notwendig ist.

Daneben kann es sich bei der geerbten Immobilie auch um ein baufälliges Gebäude handeln, das in naher Zukunft saniert oder modernisiert werden muss. Hier sollte man sich fragen, ob man das Haus gleich verkauft oder erst auf einen neuwertigen Standard bringt. Der aktuelle Wert der Immobilie, die Erneuerungskosten und der zu erwartende Wert nach der Erneuerung sollten für die Entscheidung ausschlaggebend sein.

Außerdem möchten viele Erben verkaufen, wenn die aktuellen Immobilienpreise historisch betrachtet eher hoch sind. Mit einem Verkauf sichert man sich dann Barvermögen und vermeidet einen Wertverlust aufgrund sinkender Immobilienpreise.