Hausverkauf bei einer Scheidung

Wenn man als Ehepaar ein gemeinsames Haus besitzt, steht man spätestens bei einer Scheidung vor einem Problem. Kommt es zu einer unumgänglichen Scheidung, wird das gemeinsame Haus gewohntermaßen nicht mehr gemeinsam bewohnt. Man kann dann das Immobilieneigentum auf einen Ehepartner komplett überschreiben lassen oder das Haus profitabel verkaufen. Soll die Immobilie verkauft werden, kann man den Auftrag an einen Immobilienmakler abgeben, um die scheidenden Eheleute zu entlasten.

Wer ist der Immobilieneigentümer?

Zuerst muss überprüft werden, wer im Grundbuch des Hauses eingetragen ist. Sind beide Ehepartner im Grundbuch vermerkt, sind auch beide Personen die amtlichen Eigentümer von dem Haus. In diesem Fall steht bei einer Scheidung jedem ein gewisser Teil des Hauses zu. Der Erlös aus dem Hausverkauf muss also in der Regel geteilt werden. Der Verkauf sollte möglichst schnell bewältigt werden. Dies ist auch meist im Interesse der Eheleute, um möglichst frühzeitig einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen.

Wenn im Grundbuch nur ein Ehepartner vermerkt ist, muss geklärt werden, ob für die Ehe eine Gütertrennung oder eine Zugewinngemeinschaft vereinbart wurde. Denn nicht immer hat der einzelne Eigentümer ein absolutes Recht auf das Kapital aus der Immobilie.

Scheidung mit Gütertrennung

Wurde eine Gütertrennung vereinbart, steht jedem Ehepartner sein bisher angespartes Vermögen alleine zu. Damit eine Gütertrennung rechtswirksam ist, muss man vor der Ehe einen entsprechenden schriftlichen Vertrag aufsetzen lassen. Wenn dann beispielsweise das Haus während der Ehe von nur einem Ehepartner gekauft beziehungsweise finanziert wurde, hat der übrige Ehepartner bei einem Hausverkauf kein Anrecht auf einen Anteil des Verkaufserlöses. Der rechtliche Hauseigentümer braucht also nicht das Einverständnis des Ehepartners, um das Haus zu verkaufen.

In besonderen Fällen kann es vorkommen, dass auch der andere Ehegatte einen Anspruch auf einen Teil der Immobilie hat. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der andere Ehegatte während der Darlehenslaufzeit die Tilgungsraten bezahlt hat oder ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt wurde, der einen Besitzanteil der Immobilie festgelegt hat. In der Regel sollte hierfür allerdings ein Rechtsanwalt befragt werden, um die rechtlichen Angelegenheiten genauer zu klären.

Scheidung mit Zugewinngemeinschaft

Ist in der Ehe eine Zugewinngemeinschaft vereinbart, wird bei einer Scheidung das während der Ehe angesammelte Vermögen der Eheleute gleichwertig aufgeteilt. In der Regel wird ein Haus erst nach der Eheschließung erworben, so dass die Einnahmen aus einem Immobilienverkauf unter den Eheleuten ordnungsgemäß aufgeteilt werden müssen. Die Teilung erfolgt auch dann, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Die Zugewinngemeinschaft ist bei Eheschließungen die übliche Variante und gilt automatisch, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.

Wenn jemand die Immobilie nicht verkaufen und noch selber nutzen möchte, kann er den Ehepartner auch auszahlen. Hierfür muss ein Immobiliengutachten erstellt werden. Dadurch wird der genaue Wert der Immobilie festgestellt, um die Vermögenswerte korrekt aufzuteilen. Der Gutachter für die Immobilienbewertung sollte gemeinsam ausgesucht werden, damit im Nachhinein Streitigkeiten und Einsprüche vermieden werden.

Einvernehmliche Übertragung des Immobilieneigentums

Eine vollständige, rechtliche Übertragung auf einen Ehegatten kann unkompliziert von einem Notar durchgeführt werden. Die Ehepartner sollten sich jedoch vorher über die finanziellen Bestandteile der Übertragung einigen. Soll nur noch eine Person im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sein, wird im Gegenzug die andere Person oft mit einem vereinbarten Geldbetrag ausbezahlt.

Was passiert mit dem Immobiliendarlehen?

Eine Immobilie wird fast immer mit einem Bankdarlehen finanziert. Das Darlehen muss in der Regel auch nach der Scheidung noch abbezahlt werden, da es zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig getilgt ist. Trotz der Scheidung muss im Hinblick auf das Darlehen nach einer guten Lösung gesucht werden.

Doch wer ist für die Tilgung verantwortlich? Sind beide Eheleute als Darlehensnehmer im Darlehensvertrag vermerkt, können beide für die Tilgung herangezogen werden. Bei nur einem Darlehensnehmer ist auch nur dieser für die Zahlung der Tilgungsraten verantwortlich.

Bei der Scheidung gibt es nun zwei verschiedene Vorgehensweisen. Zum einen kann das Darlehen normal weiterlaufen. In diesem Fall müssen die monatlichen Raten weiterhin gezahlt werden, damit die Zinszahlung und Tilgung erfolgen kann. Ein Verkauf der Immobilie kommt hierbei nicht zustande. Jedoch muss man den jeweiligen Partner mit einem Teil des Immobilienwerts auszahlen, wenn ein Anspruch aufgrund der oben genannten Gründen besteht.

Zum anderen kann man die Immobilie verkaufen. Der Verkaufspreis kann zur Tilgung des Darlehens genutzt werden. Somit ist die Belastung der Immobilie aus der Welt geschafft. Wenn das Darlehen nicht vollständig getilgt werden kann, muss das Restdarlehen aus einer anderen Geldquelle abbezahlt werden. Im besten Fall bleibt durch den Immobilienverkauf noch Geld übrig, das unter den Ehepartnern aufgeteilt werden kann oder dem einstigen Eigentümer der Immobilie zu Gute kommt.